文旅地產(chǎn)的行業(yè)發(fā)展新方向
目前國內文旅地產(chǎn)市場規(guī)模穩(wěn)步壯大，需求旺盛，勢必會出現(xiàn)新的趨勢。未來發(fā)展趨勢將和國家政策、市場需求息息相關，政策將預示未來的發(fā)展方向和投資熱點，而市場需求將會作用于文旅市場的轉型升級。未來十年，文旅地產(chǎn)將走向何處?
鄉(xiāng)村旅游將成潮流
由國家發(fā)布的針對文旅地產(chǎn)的政策來看，分為三大類：一是大力支持特色小鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村文旅建設;二是規(guī)范文旅地產(chǎn);三是對文旅地產(chǎn)項目提供財政、土地支持。這些政策將會引導整個文旅地產(chǎn)市場的規(guī)范化、專業(yè)化，一定程度上緩解發(fā)展商面臨的資金壓力。未來，農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)、康養(yǎng)小鎮(zhèn)等業(yè)態(tài)也將會成為一種新潮流。
2018年2月4日，國務院發(fā)布了《中共中央國務院關于實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的意見》，《意見》中提出“實施休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游精品工程，建設一批設施完備、功能多樣的休閑觀光園區(qū)、森林人家、康養(yǎng)基地、鄉(xiāng)村民宿、特色小鎮(zhèn)。對利用閑置農(nóng)房發(fā)展民宿、養(yǎng)老等項目，研究出臺消防、特種行業(yè)經(jīng)營等領域便利市場準入、加強事中事后監(jiān)管的管理辦法。發(fā)展鄉(xiāng)村共享經(jīng)濟、創(chuàng)意農(nóng)業(yè)、特色文化產(chǎn)業(yè)?！?/span>
這表明了對民宿、特色小鎮(zhèn)等鄉(xiāng)村文旅進行松綁，大力促進各種形態(tài)的農(nóng)業(yè)文旅項目發(fā)展?！兑庖姟愤€大力提倡打造綠色生態(tài)環(huán)保的鄉(xiāng)村生態(tài)旅游產(chǎn)業(yè)鏈，活躍農(nóng)村文化市場、豐富農(nóng)村文化業(yè)態(tài)、加強監(jiān)管農(nóng)村文化市場，可以預見鄉(xiāng)村特色文旅業(yè)務將迎來大發(fā)展。
隨著文旅地產(chǎn)的興起以及擴張發(fā)展，許多問題開始浮現(xiàn)，國家開始明文規(guī)范文旅地產(chǎn)市場。2018年4月，發(fā)改委等五部門聯(lián)合印發(fā)《關于規(guī)范主題公園建設發(fā)展的指導意見》，該意見要求嚴禁以主題公園建設名義占用各類保護區(qū)或破壞生態(tài)，嚴格控制主題公園周邊的房地產(chǎn)開發(fā)，不得與主題公園捆綁供地和審批。
在金融支持方面，國家亦出臺了不少相關政策，從2009年至今，共出臺超過50條支持文旅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的相關財政政策。2017年3月，發(fā)改委聯(lián)合多個部門印發(fā)了關于《“十三五”時期文化旅游提升工程實施方案》的通知，《實施方案》中明確了中央投資補助標準：原則上東、中、西部地區(qū)(含根據(jù)國家相關政策分別享受中、西部待遇的地區(qū))中央投資補助比例為30%、60%和80%。西藏自治區(qū)、四省藏區(qū)和新疆自治區(qū)南疆四地州(含兵團)的項目可按規(guī)劃確定的最高補助額度予以全額補助。
文旅地產(chǎn)未來走向
(1)去房地產(chǎn)化回歸旅游本質
自國家大力支持旅游產(chǎn)業(yè)后，不少發(fā)展商打著“特色小鎮(zhèn)”、“文化旅游”的噱頭去低價圈地，然后做出地產(chǎn)式的銷售模式。針對這種情況，目前國家已明文提出嚴防文旅地產(chǎn)房地產(chǎn)化。
2018年4月，發(fā)改委等五部門聯(lián)合印發(fā)《關于規(guī)范主題公園建設發(fā)展的指導意見》，該意見要求嚴禁以主題公園建設名義占用各類保護區(qū)或破壞生態(tài)，嚴格控制主題公園周邊的房地產(chǎn)開發(fā)，不得與主題公園捆綁供地和審批。
由此可見，“以地產(chǎn)形式短線套取暴利”的發(fā)展模式已經(jīng)難以為繼，市場需求的轉變促使文旅地產(chǎn)轉型升級，逐步實現(xiàn)旅游業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)密切結合，告別以往單一的房地產(chǎn)業(yè)態(tài)和文旅概念，真正解決市場所面臨的需求。
未來的文旅地產(chǎn)將會往兩個方向發(fā)展：一是專注于做旅游，通過建設優(yōu)秀的度假區(qū)帶動周邊房地產(chǎn)銷售;二是結合文化產(chǎn)業(yè)來做旅游，譬如影視小鎮(zhèn)，通過影視產(chǎn)業(yè)帶動景區(qū)的人氣，實現(xiàn)商業(yè)收益。
(2)多樣化盈利向產(chǎn)業(yè)靠攏
過去，企業(yè)盈利主要來源于地產(chǎn)銷售，后期的物業(yè)管理、租賃服務等僅占很小比重，未來為了獲取更大的利潤空間與持續(xù)穩(wěn)定的收益，開發(fā)企業(yè)勢必要找到新的盈利模式。
目前較為創(chuàng)新的運作模式有：文化產(chǎn)業(yè)+資本運作、產(chǎn)權出售+商業(yè)運營、區(qū)域開發(fā)+IP產(chǎn)業(yè)鏈。文化產(chǎn)業(yè)+資本運作：旅游和商業(yè)等經(jīng)營性物業(yè)作為核心盈利渠道，地產(chǎn)銷售類物業(yè)為輔。通過舉辦文化活動如戲劇節(jié)、皮影戲等，吸引愛好者以及游客，帶動區(qū)域人氣，從而成為投資熱點，以盤整做大資產(chǎn)上市。
產(chǎn)權出售+商業(yè)運營：在旅游景區(qū)投資建設別墅和酒店等商業(yè)配套，通過銷售度假別墅和運營商業(yè)來取得資金的回籠，該模式能夠較快收回投資成本。
區(qū)域開發(fā)+IP產(chǎn)業(yè)鏈：這種模式的代表便是迪士尼，迪士尼區(qū)域綜合開發(fā)，不僅有主題樂園，還有度假村、影視娛樂、媒體網(wǎng)絡等業(yè)務形態(tài)，迪士尼的IP滲透到大眾的生活中，形成一條貫穿全球的產(chǎn)業(yè)鏈。
(3)營銷模式向運營模式的轉變
云南、海南等地的很多文旅項目處于滯銷的狀態(tài)，顯然單一的營銷模式已經(jīng)逐步被市場淘汰。一些按照傳統(tǒng)地產(chǎn)形式開發(fā)的文旅項目也逐漸沒落，行業(yè)將迎來新一輪洗牌。門票銷售逐步向商業(yè)運營轉型，而商業(yè)的載體必然是產(chǎn)業(yè)，多元化的產(chǎn)業(yè)能夠促進當?shù)氐南M，注重后期運營的文旅項目將是未來的走向。
(4)觀光向體驗轉變 康養(yǎng)小鎮(zhèn)正在興起
目前文化體驗成為了人們的重要需求之一，文旅地產(chǎn)要更重視文化產(chǎn)業(yè)的建設落地。據(jù)中國旅游協(xié)會公布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，我國58%的旅行者在計劃旅行時，更愿意把錢花在“體驗”而非“物質”上。國內文旅正在由純觀光向深度體驗游轉變。在未來，文旅項目當中諸如生態(tài)游、探險、深度游將越來越受到市場歡迎，各種健康Spa、健身活動、冥想場地和戶外設施也將變得更為常見。
康養(yǎng)小鎮(zhèn)作為一種正在興起的業(yè)態(tài)，規(guī)模大、功能性更強、自然資源豐富，它結合了醫(yī)療養(yǎng)生、美容、體育運動、生態(tài)旅游、文化體驗等多種功能，能夠滿足人們體驗游以及追求健康的需求。它是未來鄉(xiāng)村旅游的新發(fā)展，一條產(chǎn)業(yè)扶貧的有效路徑，能夠有效地解決農(nóng)民就業(yè)問題，且能夠有效解決留守兒童問題和老有所養(yǎng)問題。
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